Ez az év egyik legérdekesebb ingatlanfejlesztése - Fedezd fel, hogyan éled újjá a Körszálló!

Átalakulás a múlt árnyékában: a budai Körszálló újraéled a Marriott Residences Budapest néven, prémium lakóingatlan formájában. Ez a 48 exkluzív lakásból álló projekt nem csupán lakóhelyet kínál, hanem wellness és fitnesz központot, valamint mélygarázst is magában foglal, ezzel hozzájárulva a környék megújulásához. A fejlesztés lehetőséget teremt arra, hogy a város egyik legismertebb épületében egyedi otthonra találjanak a tulajdonosok, így a lakás nem csupán egy ingatlan, hanem Budapest történetének szerves része. Mint az ország első branded rezidenciájaként, a Marriott International biztosítja a szállodai szintű szolgáltatásokat, lehetővé téve, hogy a lakók a luxus kényelmét élvezzék saját otthonukban. Ez a megoldás új paradigma a magyar ingatlanpiacon, mérföldkőnek számítva a piaci fejlődésben. A projekt mögött álló Market Asset Management Zrt. innovatív megközelítése nem áll meg itt; a Gellért fürdő közelében található elhagyatott területek revitalizálására is készül, és a Váci úton is új funkcióval bővíti a város arculatát. A Portfolio Balassa Lászlót, a vállalat ingatlanfejlesztési vezérigazgató-helyettesét, valamint Scheer Maximiliant, a projekt vezetőjét kérdezte a funkcióváltás kihívásairól, a lakások sajátosságairól, és arról, hogy a concierge szolgáltatások milyen hétköznapi teendőkben nyújtanak segítséget a lakóknak.

Sokan meglepődtek, amikor értesültek arról, hogy a híres Körszálló sorsa megpecsételődni látszik; a legendás épület hamarosan eltűnik, hogy helyét egy újonnan tervezett lakóingatlan foglalja el. A döntés mögött számos ok húzódik meg, hiszen a felújítás helyett a teljes átalakítás mellett tették le a voksukat. Mi lehetett a kiváltó ok? Talán a szállodaipar változó piaca, a fenntarthatósági szempontok vagy éppen a város fejlődése, amely új lehetőségeket kínál az ingatlanpiacon. Az épület szállodaként való folytatása helyett inkább a lakófunkcióra helyezik a hangsúlyt, így új életet lehelve a régi falakba.

Balassa László: A funkcióváltás melletti döntésünk megértéséhez vissza kell mennünk a 70'-es évekbe, a Körszálló megtervezésének és megépítésének idejére. Az épületet az akkori politikai vezetés egy ikonikus és az országban soha nem látott, modern szállodaként álmodta meg, amely számos technológiai újítást és akkoriban műszaki bravúrnak számító megoldást tartalmaz.

Valóban, egy olyan építmény jött létre, amely azóta is formálja a környék karakterét.

A szálloda falai között számos hazai és nemzetközi híresség megfordult már, és itt debütált az első Coca-Cola bár is, ami azt jelenti, hogy a város történetében először itt volt lehetőség hivatalosan is Coca-Cola-t vásárolni. Az épülethez még számos izgalmas különlegesség és városi legenda fűződik, amelyek csak még inkább fokozzák ennek a helynek a varázsát.

Ugyanakkor - mivel az építkezést nem végiggondolt üzleti megfontolás alapján, hanem inkább a technológiai demonstrációra fókuszálva valósították meg - már hamar megmutatkoztak az épülettel kapcsolatos gazdasági kihívások. Részletes kimutatásokkal rendelkezünk például a kihasználtságról: a kezdeti fellendülést követően gyakorlatilag 50-55%-os kihasználtság mellett működött, amely a mai megtérülési elvárásokat figyelembe véve, értelmezhetetlen. Nem lehet sikeres szállodaprojektet megvalósítani legalább 70-75%-os átlagos kihasználtság alatt. Ez azt eredményezte, hogy a privatizáció után,

piaci körülmények között soha nem lehetett igazán rentábilisan üzemeltetni.

Az épület tervezése során számos technológiai kihívás merült fel, amelyeket nem lehet figyelmen kívül hagyni. A tervező, Szrogh György, egy rendkívül innovatív, gyakorlatilag térhálós betonvázat álmodott meg, ami a gyakorlatban azt jelenti, hogy minden fal szerkezeti funkcióval bír. Ennek következményeként nincsenek hagyományos válaszfalak az épületben, ami jelentősen korlátozza a belső terek átalakíthatóságát. Például, ha a felhasználók szeretnék átalakítani a szobák elrendezését, az az épület stabilitásának rovására menne, hiszen a falak a szerkezet alapvető részét képezik. Ez a probléma nemcsak a vékony födémekre és az alacsony belmagasságú helyiségekre vonatkozik, hanem sok más megoldásra is, amelyek az épület sajátosságai közé tartoznak. A kialakult helyzetet tovább súlyosbította, hogy a projekt vezetése olyan további műszaki elemeket követelt meg, amelyekhez előzetesen nem biztosítottak elegendő költségkeretet. Ennek következményeként a már meglévő műszaki tartalmon kellett spórolni, így például csupán két lift lett kialakítva a tervezett három helyett, és elmaradt a tetőre szánt üveg teraszburkolat is, amely az eredeti koncepció fontos része lett volna.

Nyilvánvaló, hogy a Körszálló jelenlegi állapotában, még komoly felújítás esetén sem lenne képes fenntartható módon üzemelni. Az épület megmentésének egyetlen módja, ha egy fejlesztő merész és átfogó átalakításokat végez rajta.

Mi ezt valósítjuk meg.

Egyre több ingatlanfejlesztő lát fantáziát a már meglévő épületek funkcióváltásában. Milyen megfontolások vezettek ahhoz, hogy a Körszálló átalakítása prémiumlakásokat kínáló projektként valósuljon meg?

Scheer Maximilian: Nem szabad elfelejteni, hogy a szálloda helyén korábban egy klasszikus budai villaépület állt, és a környék is jórészt zöldövezet, ahol döntően lakófunkciójú épületek, a Városmajor, illetve két kórház található. Már a 70'-es években sem volt teljesen világos, hogy miért pont ezt a lokációt választották az akkori vezetők, hiszen a közvetlen környéken turisztikai értelemben kevés a látnivaló, illetve a turizmus-vendéglátáshoz kapcsolódó egyéb szolgáltatás.

Ha ezt a nézőpontot vesszük alapul, akkor valójában nem funkcióváltásról beszélhetünk, hanem inkább arról, hogy az eredeti funkciót visszaállítjuk.

Az utóbbi 10-15 év során számos fejlesztő foglalkozott az épület átalakításának lehetőségeivel, azonban végül nálunk bontakozott ki egy olyan innovatív elképzelés, amely mind műszaki, mind üzleti szempontból megvalósíthatónak bizonyul. Ezt az ötletet az építész szakma, a kerületi vezetés, valamint a helyi közösség is támogatja.

Ez az együttállás meglehetősen szokatlan eseménynek számít.

A beruházás sikerességéhez elengedhetetlen, hogy prémium minőségű tartalommal gazdagítsuk a tereket. Ez nem csupán a toronyépületre és a lakásokra vonatkozik, hanem a háttérinfrastruktúrákra is, valamint az ingatlan közvetlen környezetére és a nyilvános terekre is. A minőségi tartalom a helyszín összhangját és vonzerejét egyaránt növeli.

B. L.: Ki kell emelnem, hogy a projekt fenntarthatósági szempontból is kifejezetten előnyös: nemzetközi tanácsadócéggel közösen végzett épületenergetikai modellbecsléseink azt mutatják, hogy a leendő lakófunkciójú ingatlan karbonlábnyoma lényegesen kevesebb lesz, mint akárcsak egy lehetséges felújításon átesett szállodáénak. A karbonsemlegességet az újjáépítéssel együtt körülbelül 20-24 év alatt fogjuk elérni, és utána pedig már pozitívba fordul a karbonmérlegünk; ezzel összességében az angolszász területeken már kötelező szigorú karbonmérleg elvárásoknak is megfelelne az épület.

Az elmúlt évtizedek során Budapesten több olyan figyelemre méltó projekt valósult meg, amelyek keretében szállodákat alakítottak át lakóingatlanokká. Különösen emlékezetes a rózsadombi SZOT szálló esete, ahol a Market Csoport is aktívan közreműködött. De mi szükséges ahhoz, hogy az ilyen típusú átalakítások zökkenőmentesen és sikeresen megvalósuljanak?

B. L.: Egyértelmű, hogy minden funkcióváltó projektnek egyedi kihívásokkal kell szembenéznie. Nincsenek standard megoldások, helyette nagyfokú kreativitásra, rugalmasságra, "out of the box" gondolkodásra van szükség ahhoz, hogy bele lehessen vágni egy ilyen típusú fejlesztésbe. A Market Csoport 30 éves múlttal rendelkezik, az Asset Management ezen belül pedig egyfajta butikfejlesztőként definiálja önmagát. Itt olyan szakemberek dolgoznak együtt, akik kifejezetten az egyedi, összetett, ugyanakkor kisebb volumenű projektekre specializálódtak.

A tevékenységünk messze túlmegy az üzleti szempontból jövedelmező fejlesztések megvalósításán.

Célunk, hogy az épített örökségünknek új lehetőséget biztosítsunk: megóvjuk a veszélyeztetett értékes épületeket a pusztulástól, és új funkciók révén hosszú távon megőrizzük őket a közösség javára. Ezen törekvésünk kiváló példája a BEM Center és a Kimpton BEM Budapest épületkomplexum. Itt prémium irodákat, felsőkategóriás szállodát és vendéglátóegységet alakítottunk ki, ezzel új életet adva a hosszú ideje üresen álló, egykori Radetzky-laktanya épületének.

S. M.: Az említett SZOT üdülő is remek példa. A város egyik legszebb részén, évtizedekig tájsebként éktelenkedett egy hatalmas beton csontváz, amit a legszebb hídjainkról, a Parlamenttől és a Pesti rakpartról is látni lehetett. Ennek az átépítését és prémium lakóparkká alakítását a Market Építő Zrt. végezte, közben pedig számos jó tapasztalattal, gyakorlattal gyarapodtunk. Ahogy említettük, minden projekt más, viszont olyan készségeket fejlesztettünk, amelyek alkalmassá tesznek bennünket az ilyen kiemelkedően komplex feladatokra is.

A Körszálló közvetlen környezete kifejezetten elhanyagolt állapotban van, de a Fogaskerekű végállomása, illetve a Városmajor összességében is felújításra szorulna. Milyen szerepet tud betölteni majd a régi-új épület a környék életében? Mennyire tekinthető a fejlesztés egyfajta városrehabilitációs projektnek?

S. M.: Reményeink szerint a projekt nemcsak az épület megvalósítását, hanem az egész környék fejlődését is előmozdítja. Az épület környezetét úgy alakítottuk ki, hogy a helyi lakók számára is kellemes és használható legyen. A jelenlegi, elhanyagolt parkoló betonfelületei zöld oázissá alakulnak, ahol aktív zöldtetők és zöldfelületek teremtik meg a természet közelségét. A Trombitás utcai oldalon egy kisebb, közösségi kertet alakítunk ki, pihenőhelyekkel és padokkal a kikapcsolódás érdekében. A Szilágyi Erzsébet fasoron pedig egy kávézó és delikátesz bolt várja majd a lakókat, emellett helyet biztosítunk magánorvosi szolgáltatásoknak és irodáknak is, hogy a közösség igényeit maximálisan kielégíthessük.

Az épület közvetlen közelében a Market Asset Management Zrt. volt az első vállalat, amely részt vállalt a Városmajor megújítási alapjában.

A parkra valóban ráfér egy alapos megújulás, hiszen kivételes adottságokkal rendelkezik. Ehhez mi igyekszünk minden segítséget megadni, hiszen nekünk is érdekünk, hogy a tágabb környezetünk rendezett legyen, és a majdani lakástulajdonosaink ápolt, minőségi természeti környezetben tölthessék a szabadidejüket.

A terepviszonyok ideálisak egy több szinttel rendelkező, 150 gépkocsi befogadására képes teremgarázs kialakítására a jelenlegi elhanyagolt kiszolgáló területek helyén. A projekt részeként aktív zöldtetőt is tervezünk, amely nemcsak esztétikai, hanem környezeti szempontból is előnyös. A forgalmi rendet is jelentősen átalakítjuk: egy külön kanyarodósávot alakítunk ki, hogy a főúton haladó forgalom zavartalan maradhasson, és a bekanyarodni szándékozó járművek ne okozzanak fennakadást. Továbbá, új lámpás kereszteződés és gyalogos átkelőhely is létesül, biztosítva ezzel a közlekedés biztonságát és kényelmét.

A toronyban összesen 30 lakást alakítanak ki, melyek méretei változatosak: a legkisebb egység 45 négyzetméteres, míg a legnagyobb akár 120 négyzetmétert is elérhet. A négyzetméterárak a piaci trendek függvényében alakulnak, de várhatóan 500.000 és 700.000 forint között mozognak. Az épület tervezése során kiemelt figyelmet fordítottak a lakástulajdonosok kényelmére. A lakók számára közösségi területeket is kialakítanak, például egy modern fitnesztermet, közös társalgót és egy zöldtetőt, ahol pihenésre és szórakozásra is lehetőség nyílik. Ezen kívül a biztonságot szolgáló 24 órás portaszolgálat és a parkolási lehetőségek is hozzájárulnak a lakók komfortérzetéhez.

S. M.: Az újjáépítési projekt eredményeként a lakások a 4. és a 17. emelet között fognak elhelyezkedni, összességében tehát 14 lakószintet alakítunk ki. Ezen a szinten összesen 48 lakás kap helyet: a 12. emeletig szintenként 4 lakás, míg a 13-15. emeleteken 3-3 lakás található, a 16. emeleten 2, a legfelső, 17. szinten pedig egy exkluzív penthouse lakás készül. Az épület kör keresztmetszete miatt a korlátok ívelt formát kapnak, azonban a lakások egyenes falakkal és hatalmas üveg nyílászárókkal lesznek ellátva, így maximálisan kihasználható terek jönnek létre. A lakások mérete 87 négyzetmétertől egészen 212 négyzetméterig terjed, az átlagos alapterület pedig 116 négyzetméter. A 48 lakás közül körülbelül 30 két hálószobás elrendezésű lesz, így ideális választás a családosok számára.

Számunkra kiemelkedően fontos, hogy a lenyűgöző városi látkép – amely magában foglalja a Parlamentet, a Budai Várat és a Citadellát – minél több otthon részévé válhasson. A korábbi elrendezéshez képest a falakat beljebb helyeztük, lehetővé téve ezzel, hogy körülbelül 60-80 centiméter mély erkélyeket alakítsunk ki, így a lakások még inkább élvezhetik a város varázslatos panorámáját.

A lakások ára 10 ezer és 18 ezer euró között mozog a tájolás, a szintmagasság és a lakásméret függvényében.

Ez a lakás teljesen kulcsrakész állapotban várja új tulajdonosát, prémium minőségű anyagok felhasználásával készült. A beépített bútorok és a korszerű gépesítés mellett modern légkezelő rendszer, padlófűtés és mennyezethűtés gondoskodik a maximális kényelemről. Az új lakó egy olyan otthonba léphet be, amely minden igényt kielégít.

Az épületünkben számos exkluzív kényelmi szolgáltatást kínálunk, amelyek kizárólag a tulajdonosok és vendégeik számára állnak rendelkezésre. Az első emeleten egy modern fitneszközpont várja az aktív pihenés szerelmeseit, míg a második emeleten egy igazi wellness oázist alakítottunk ki. Itt megtalálható egy medence, gőzkabin, szauna, hideg merülőmedence, valamint egy kültéri napozóterasz, ahol a napfényben relaxálhatunk. Ezen a szinten helyet kapott egy társalgó is, amely egy könyvtárral összekötött co-working térrel, tárgyalóval és média szobával bővül, így ideális környezetet biztosít a munkához és a kikapcsolódáshoz egyaránt.

A projekt hivatalos neve Marriott Residences Budapest, és ezzel Magyarország első, márkázott lakóépületeként lép a színpadra. De mit is jelent ez valójában?

S. M.: A Marriott többszáz prémium ingatlant üzemeltet világszerte, és globális piacvezető a szegmensben. 25 éve kezdte meg ezt a tevékenységet, elsőként Észak-Amerikában és Ázsiában, az elmúlt 6-7 évben pedig a reneszánszát éli a modell, főleg a közel-keleti régió növekvő igényeinek köszönhetően.

Azért választottuk ezt az irányt, mert észrevettük, hogy bár a piacon számos kiváló minőségű ingatlan áll rendelkezésre, hiányzik az olyan szakmai háttér, amely ugyanezen színvonalon képes üzemeltetni ezeket az épületeket. Az épített minőség és az üzemeltetési standardok között óriási eltérés tapasztalható, ami komoly kihívások elé állítja mind a tulajdonosokat, mind a bérlőket.

Úgy gondoljuk, hogy egy vásárló, aki 4-5 millió forintos négyzetméteráron vásárol lakást, joggal várhatja el, hogy prémium szolgáltatásokat is igénybe tudjon venni.

A Marriott tevékenysége az alapvető üzemeltetési feladatoktól, - mint a takarítás, a karbantartás - egészen a fitneszterem személyi edzővel való használatáig terjedhet. A lakások kvázi közösköltséget fizetnek a lakásmérettel arányosan, amely a rájuk eső közös területi közüzemi költségeinek finanszírozását jelenti. Ezentúl, egy éves díjat a Marriott felé, amely 2500 euró, tehát nagyságrendileg 1 millió forint, az alapszolgáltatások biztosításáért.

A lakók mindennapi kényelmét egy különleges concierge csapat garantálja, miközben a változatos fitnesz-, wellness- és közösségi helyszínek gazdagítják az életüket.

akik segítenek a mindennapi teendők intézésében - legyen szó csomagátvételről, reptéri transzfer megszervezéséről vagy szabadidős programok lefoglalásáról.

Ezen felül számos à la carte, azaz választható szolgáltatás érhető el, amelyek díját havi elszámolás szerint állapítják meg. Ilyen lehetőségek közé tartozik például a napi takarítás, a hosszabb távollétet követő hűtőfeltöltés, vagy akár egyedi igényekre szabott szaunaszeánsz is.

Szinte nincs olyan kényelmi igény, amit az üzemeltető ne tudna kiszolgálni.

További előnyként a lakástulajdonosok automatikusan elnyerik a "Gold Elite" státuszt a Marriott Bonvoy program keretein belül.

Ennek következtében a Marriott szállodalánc valamennyi tagja – ami körülbelül 10 ezer szállodát ölel fel 140 országban – számos előnyre jogosult. Ezek közé tartozik a korai bejelentkezés és a késői kijelentkezés lehetősége, szobafelsőbb kategóriába való átsorolás, ingyenes reggeli, valamint kedvezményes szobaárak és egyéb kényelmi szolgáltatások.

A lakások potenciális vásárlói között számos csoportot találhatunk: fiatal párok, családok, befektetők, vagy éppen nyugdíjasok, akik egy csendes, kényelmes otthont keresnek. Az értékesítés időpontja általában az építkezés befejezése után, a szükséges engedélyek birtokában indul, ami lehetővé teszi a vásárlók számára, hogy mielőbb birtokba vegyék új otthonaikat. Ahhoz, hogy elkerüljük, hogy az épület később prémium "Airbnb hotelként" működjön, fontos néhány intézkedést megtenni. Először is, a lakások eladásánál érdemes szigorúbb kritériumokat felállítani a vásárlók számára, például prioritást adni a helyi lakosoknak, vagy hosszú távú bérlőknek. Továbbá, a közösségi szabályok kialakítása is segíthet, például a rövid távú bérbeadás tiltásával, amely biztosítja, hogy a lakások valóban otthonként funkcionáljanak, nem pedig turisták által látogatott szálláshelyként.

S. M.: Arra számítunk, hogy a lakások kétharmadát a tulajdonosok saját felhasználásra keresik, a fennmaradó egyharmadot pedig befektetési céllal fogják megvásárolni. Utóbbi esetében a házszabályzat minimum 6 hónapos bérbeadást tesz lehetővé, tehát a rövidtávú lakáskiadás nem engedélyezett.

A vevők összetételét tekintve várakozásaink szerint 50-60%-ban magyar vásárlókra számítunk, akik jól ismerik az épület egyedi jellemzőit, és tisztában vannak azzal, hogy Budán - a szigorú építési szabályok következtében - valószínűleg soha nem adódik hasonló lehetőség. A külföldi érdeklődők körében pedig a Marriott márka különösen vonzó lehet, hiszen célcsoportunk egy része már találkozott a világ különböző pontjain a prémium szolgáltatásokkal, amelyeket a szállodalánc nyújt, ezáltal értékelve az ingatlan által kínált előnyöket.

Néhány lakás előzetesen már gazdára is talált, a nyilvános értékesítést pedig november 3-án, vagyis tegnap kezdtük. A lakások átadását 2028. márciusára tervezzük.

Terveznek a közeljövőben hasonló, funkcióváltáson alapuló fejlesztéseket is megvalósítani?

B. L.: Jelenleg számos izgalmas projektünk van folyamatban vagy a tervezés előrehaladott szakaszában. Különösen a Gellért fürdő szomszédságában található terület fejlesztése iránt érdeklődöm, és szívesen osztok meg részleteket erről. A fürdő mellett egy közel 1 hektáros ingatlant vásároltunk, ahol korábban évtizedekig üresen álló kültéri medencék álltak, és egy időben Pagony néven ismert kerthelység is működött. A területen villaépületek kialakítását tervezzük, és a munkálatok már el is indultak.

Két 14 lakásos épület és egy 4 lakásos duplex, mini villa építését tervezzük, amelyeket várhatóan 2027 negyedik negyedévében adunk át. Az értékesítési folyamat tavasszal kezdődik. Emellett nemrégiben a Váci úton egy régi, védett irodaépületet vásároltunk, amelynek védett részeiből fontos elemeket fogunk megőrizni. Ezt kombinálva modern funkciókkal új életet lehelünk az ingatlanba, hogy a múlt és a jövő harmonikusan találkozhasson.

A cikk megjelenését a Market Csoport támogatta, ami lehetővé tette számunkra, hogy értékes információkat oszthassunk meg olvasóinkkal.